Een parkeerplaats in een VvE kopen lijkt op papier eenvoudig. Een gematigde aankoopprijs, een regelmatig huurinkomen, weinig beheer. De realiteit van de markt na 2024, gekenmerkt door lage-emissiegebieden en telewerken, verandert echter de situatie voor veel investeerders.
ZLE en telewerken: waarom de huurwaarde van parkeerplaatsen stagneert in het stadscentrum
Heeft u opgemerkt dat de stadscentra de afgelopen jaren leeg raken van auto’s? De lage-emissiegebieden (ZLE) beperken de toegang voor de oudste voertuigen. Telewerken vermindert de woon-werkverplaatsingen. Deze twee gecombineerde fenomenen hebben een paradoxaal effect op de markt voor parkeerplaatsen in VvE’s.
Verder lezen : Trends en inspiratie: duik in de modewereld van Caro Bleue Violette
De vraag naar parkeerplaatsen in het stadscentrum lijkt sterk, omdat het aanbod daar beperkt blijft. De huren hebben echter moeite om te stijgen in verschillende metropolen. Eigenaren die hun plek gemakkelijk verhuurden, worden geconfronteerd met langere leegstand, soms meerdere maanden achtereen.
Het profiel van de huurders verandert ook. Een werknemer die slechts twee of drie dagen per week naar kantoor komt, aarzelt om een maandabonnement te betalen. Hij geeft de voorkeur aan incidenteel parkeren of openbaar vervoer. Het resultaat: de prijs van een parkeerplaats in een VvE blijft hoog bij aankoop, maar het werkelijke rendement kan teleurstellen.
Verder lezen : Ontdek hoe je je outfits kunt verfraaien met trendy en originele accessoires
Investeerders melden leegstand van drie tot zes maanden voor plekken in gewilde wijken. De initiële rendementsberekening, vaak gebaseerd op permanente bezetting, houdt geen stand meer.
VvE-kosten en belasting: de verborgen kosten van een parkeerplaats
De aankoopprijs is slechts een deel van de vergelijking. De VvE-kosten drukken op de netto-rendabiliteit, en veel kopers onderschatten deze bij het ondertekenen.
Wat de lopende kosten dekken
In een ondergrondse parkeergarage die aan een VvE is gekoppeld, omvatten de kosten doorgaans de verlichting van de gemeenschappelijke delen, het onderhoud van de poort of het hek, het schoonmaken van de vloeren en de verzekering van het gebouw. Deze posten lopen snel op.
- De verlichting en ventilatie van een kelder vormen een niet te verwaarlozen energiepost, vooral in oude gebouwen met slechte isolatie.
- De vervanging van een gemotoriseerde poort of een badgesysteem kan leiden tot uitzonderlijke bijdragen die in de algemene vergadering worden goedgekeurd.
- De kosten van de beheerder worden verdeeld over alle eigenaren, inclusief degenen die slechts één parkeerplaats bezitten.
De jaarlijkse kosten kunnen meerdere maanden huur opslokken. Voor een plek die tegen een gematigd tarief in een middelgrote stad wordt verhuurd, is het voldoende dat er een renovatie van de oprit of een brandveiligheidsnorm moet worden uitgevoerd om de marge van een heel jaar te laten vervallen.
Belasting op huurinkomsten van een parkeerplaats
De huren die op een parkeerplaats worden ontvangen, worden belast volgens het regime van onroerend goed. Het micro-onroerend goed regime, met zijn forfaitaire aftrek, is alleen toegankelijk als uw totale onroerend goed-inkomsten onder een bepaalde drempel blijven. Boven deze drempel geldt het werkelijke regime.
Onder het werkelijke regime kunt u de kosten (werkzaamheden, rente op leningen, beheerskosten) aftrekken. Het werkelijke regime wordt voordelig wanneer de kosten de forfaitaire aftrek van het micro-onroerend goed overschrijden. Maak de berekening vóór de aankoop, niet erna.
Oplaadpunten in VvE’s: een waardevermeerderingsfactor met nuance
De installatie van elektrische oplaadpunten in de parkeerplaatsen van VvE’s is onderdeel van een ambitieus nationaal plan. Volgens Le Figaro streeft de regering naar 1,7 miljoen extra plaatsen uitgerust met elektrische oplaadpunten in VvE’s.
Op papier trekt een plek met een oplaadpunt meer huurders aan en rechtvaardigt het een hogere huurprijs. De installatiekosten blijven echter een belemmering. Volgens Le Journal Auto dekken de publieke subsidies een deel van de investering, maar het resterende bedrag voor de VvE varieert afhankelijk van de configuratie van het gebouw.
Een parkeerplaats met een oplaadpunt garandeert geen beter rendement als de lokale vraag naar opladen laag blijft. In een VvE waar de meerderheid van de bewoners geen elektrische auto heeft, kan de collectieve investering jaren duren voordat deze rendabel is.
Controleer vóór de stemming in de algemene vergadering over een project voor oplaadpunten het werkelijke aantal elektrische voertuigen in de residentie. Een snelle enquête onder de eigenaren geeft een betrouwbare indicatie.
Concreet criteria om de prijs van een parkeerplaats in een VvE te evalueren
De prijs van een plek varieert aanzienlijk van gebouw tot gebouw, zelfs binnen dezelfde stad. Enkele criteria helpen om een idee te krijgen.
- De locatie in de parkeergarage is net zo belangrijk als het adres: een afgesloten box op de eerste kelder is meer waard dan een open plek op de derde kelder, die moeilijk toegankelijk is met een breed voertuig.
- De veiligheid van de parkeergarage (camera’s, beveiligde poort, permanente verlichting) stelt huurders gerust en rechtvaardigt een hogere huurprijs.
- De nabijheid van een station, een winkelcentrum of een zakendistrict blijft de belangrijkste factor voor de huurvraag.
- Het reglement van de VvE kan de verhuur aan derden buiten het gebouw beperken, wat uw potentiële huurdersbestand verkleint.
Controleer het reglement van de VvE vóór elke aankoop om de verhuur- en gebruiksbeperkingen te kennen. Sommige reglementen verbieden opslag of onderverhuur, wat de mogelijkheden voor rendabilisering vermindert.
De markt voor parkeerplaatsen in VvE’s blijft toegankelijk, met instapprijzen die veel lager zijn dan die van een appartement. De werkelijke rentabiliteit hangt minder af van de aankoopprijs dan van de kosten, de belasting en de bezettingsgraad. Bereken vóór ondertekening het netto rendement na kosten en belastingen op basis van een realistische, niet optimistische bezetting.