Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2024 hat die Karten für Investoren und Käufer neu gemischt. Zwischen dem Verbot, thermisch ineffiziente Wohnungen der Klasse G zu vermieten, der verschärften Besteuerung von Ferienwohnungen und einem moderaten Rückgang der Zinssätze haben sich die Vermögensentscheidungen verändert. Hier analysieren wir die technischen Hebel, die den Erfolg eines Immobilienprojekts in diesem Jahr bestimmen.
Regulatorisches Risiko bei thermisch ineffizienten Wohnungen: ein Kaufparameter, nicht nur Renovierungsarbeiten
Das Verbot der Vermietung von Wohnungen der Klasse G seit dem 1. Januar 2025 hat den Energieausweis (DPE) in eine erstklassige Investitionsvariable verwandelt. Der Zeitplan sieht vor, dass Wohnungen der Klasse F bis 2028 und der Klasse E bis 2034 betroffen sind. Wir beobachten, dass viele Investoren weiterhin die Kosten für Renovierungsarbeiten einbeziehen, ohne das durch das Gesetz auferlegte Risiko der Leerstandszeiten zu modellieren.
Eine Wohnung der Klasse F, die 2024 ohne geplante Renovierung gekauft wird, könnte in vier Jahren vom Mietmarkt ausgeschlossen sein. Die Analyse des DPE muss jeder Renditesimulation vorausgehen, indem drei Variablen berücksichtigt werden: die Kosten der Arbeiten, der regulatorische Zeitplan und die technische Machbarkeit (Eigentümergemeinschaft, architektonische Einschränkungen, Zugang zu Förderungen).
Die Verfolgung der Immobilien mit Live Infos ermöglicht es, über diese regulatorischen Entwicklungen informiert zu bleiben, die direkt die Rentabilität der Operationen beeinflussen.
Eigentümer, die ihre Immobilien vom Mietmarkt zurückziehen, anstatt zu renovieren, tragen zu einer Verknappung des Angebots bei. Dieses Phänomen schafft zusätzlichen Druck auf den angespannten Märkten, wo der Wohnungsmangel bereits die Immobilienstrategien belastet.
Gesetz Le Meur und Besteuerung von möblierten Wohnungen: Kurzzeitvermietung neu kalibrieren
Das Gesetz Le Meur vom 19. November 2024 hat die Rahmenbedingungen für Ferienwohnungen grundlegend verändert. Die Bürgermeister können nun die maximale Mietdauer einer Hauptwohnung auf 90 Tage reduzieren. Eine umfassende Registrierung über einen nationalen Tele-Service ist vorgesehen, und Neubauten, die einer Nutzungsänderung unterliegen, müssen die Anforderungen des DPE erfüllen.
Auf steuerlicher Ebene ist das wirtschaftliche Modell der nicht klassifizierten Ferienvermietung deutlich weniger vorteilhaft geworden. Das anwendbare Mikro-BIC-Regime sieht nun einen Abzug von 30 % mit einer Einnahmegrenze von 15.000 Euro vor. Für einen Investor, der eine nicht klassifizierte Wohnung nach dem alten Regime betrieb, kann der Verlust der Marge die Rentabilität des Projekts in Frage stellen.
Wir empfehlen, jede Kurzzeitvermietung nach drei Kriterien zu überprüfen:
- Die Klassifizierung der Wohnung (klassifiziert oder nicht klassifiziert), die direkt das anwendbare Steuermodell und den Abzugshöhe bestimmt
- Die lokale Regulierung, da jede Gemeinde ihre eigenen Einschränkungen hinsichtlich Dauer und Registrierung festlegen kann
- Der Nettovergleich mit einer langfristigen möblierten Vermietung oder einer unmöblierten Vermietung unter Berücksichtigung von Leerständen und Verwaltungskosten
Die Abwägung zwischen Kurz- und Langzeitvermietung ist nicht mehr nur eine Berechnung der Bruttorendite. Das lokale regulatorische Risiko wiegt ebenso schwer wie die Mietdifferenz.
Preiskorrektur und Zinssätze: Verhandlungsspielraum im Jahr 2024
Die Immobilienpreise haben in vielen Regionen im Jahr 2024 einen rückläufigen Trend verzeichnet, mit ausgeprägten territorialen Unterschieden. Die großen Metropolen und die Île-de-France haben nicht denselben Verlauf wie mittelgroße Städte oder ländliche Gebiete genommen.
Auf der Kreditseite hat der moderate Rückgang der Zinssätze nach der Phase des schnellen Anstiegs die Kreditaufnahmefähigkeit der Käufer teilweise wiederhergestellt. Aber die Zahlungsfähigkeit bleibt durch die Kriterien des HCSF eingeschränkt (maximaler Verschuldungsgrad, begrenzte Laufzeit der Kredite).
Diese Konfiguration schafft einen interessanten Verhandlungsspielraum für Käufer, die an Immobilien interessiert sind, die Renovierungsarbeiten benötigen. Verkäufer von thermisch ineffizienten Wohnungen, die mit der regulatorischen Frist konfrontiert sind, akzeptieren eher Abschläge. Wir beobachten, dass die besten Geschäfte einen verhandelten Kaufpreis nach unten und einen vor der Unterzeichnung des Vorvertrags festgelegten energetischen Renovierungsplan kombinieren.
Alt mit Renovierungen versus neu: eine Berechnung, die aktualisiert werden muss
Die Investition in renovierte Altbauten bietet heute ein anderes Verhältnis von Rendite zu Risiko als Neubauten. Das Pinel-System wurde auf strengere Umweltkriterien konzentriert, was den Umfang der förderfähigen Programme verringert. Die Förderungen für Renovierungen (MaPrimeRénov’, Coup de pouce chauffage) entwickeln sich regelmäßig in ihren Förderkriterien, was eine aktive Beobachtung erfordert.
Ein gut renoviertes Altbauobjekt kann eine energetische Leistung erreichen, die mit der von Neubauten vergleichbar ist, jedoch zu einem insgesamt niedrigeren Preis, vorausgesetzt, das Budget für Renovierungsarbeiten wird bereits bei der Akquisition kontrolliert. Der PTZ, der auf bestimmte Zonen konzentriert ist, bleibt ein Hebel für Erstkäufer, deckt jedoch nicht mehr das gesamte Gebiet ab.
Immobilienvermögensstrategie im Jahr 2024: die entscheidenden Abwägungen
Die Überlagerung von regulatorischen, steuerlichen und marktlichen Einschränkungen erfordert einen rigoroseren Ansatz als zuvor. Die Punkte der Aufmerksamkeit haben sich vervielfacht:
- Überprüfen Sie den DPE und modellieren Sie die Kosten für die Einhaltung der Vorschriften vor jedem Kaufangebot, auch für eine Immobilie, die als Hauptwohnsitz gedacht ist
- Antizipieren Sie die Auswirkungen des Gesetzes Le Meur auf die Projekte der saisonalen Vermietung, indem Sie die geltenden lokalen Vorschriften konsultieren
- Simulieren Sie die Nettorentabilität nach Steuern gemäß dem tatsächlichen oder Mikro-Regime und nicht auf der Grundlage der ausgewiesenen Bruttorendite
- Integrieren Sie den Zeitplan für den Ausstieg (Verkauf oder Übertragung) in die Berechnung, da die Besteuerung von Immobiliengewinnen kurze Haltedauern bestraft
Der Immobilienmarkt von 2024 war nicht durchweg ungünstig. Investoren, die in der Lage waren, unterbewertete Immobilien aufgrund von Energieeffizienzproblemen zu identifizieren, in einer starken Verhandlungsposition zu verhandeln und ihre Finanzierung zu sinkenden Zinssätzen zu sichern, haben echte Chancen gefunden. Die Schwierigkeit liegt in der Umsetzung: Jedes Projekt erfordert nun eine umfassendere technische Analyse im Voraus als vor fünf Jahren.
