De Franse vastgoedmarkt in 2024 heeft de kaarten opnieuw geschud voor investeerders en kopers. Tussen de verbod op het verhuren van thermische doorstromers met classificatie G, de verscherpte belasting op toeristische verhuur en een gematigde daling van de rente, zijn de vermogensbeslissingen veranderd. We analyseren hier de technische hefboomfactoren die het succes van een vastgoedproject dit jaar bepalen.
Reguleringsrisico op thermische doorstromers: een aankoopparameter, niet alleen werken
Het verbod op de verhuur van woningen met classificatie G sinds 1 januari 2025 heeft het DPE veranderd in een belangrijke investeringsvariabele. De planning voorziet dat woningen met classificatie F in 2028 volgen, en E in 2034. We zien dat veel investeerders nog steeds de kosten van de werkzaamheden integreren zonder het risico van leegstand dat door de wet wordt opgelegd te modelleren.
Een woning met classificatie F die in 2024 is gekocht zonder geplande renovatie kan over vier jaar buiten de huurmarkt komen te staan. De analyse van het DPE moet elke rendementsimulatie voorafgaan, met drie variabelen: de kosten van de werkzaamheden, de regelgeving en de technische haalbaarheid (VvE, architectonische beperkingen, toegang tot subsidies).
Volg de vastgoedmarkt met Live Infos om op de hoogte te blijven van deze regelgevende ontwikkelingen die de rentabiliteit van de operaties direct beïnvloeden.
Eigenaren die hun woningen van de huurmarkt halen in plaats van te renoveren, dragen bij aan een krimp van het aanbod. Dit fenomeen creëert extra druk op de krappe markten, waar het tekort aan woningen al een impact heeft op vastgoedstrategieën.
Wet Le Meur en belasting op gemeubileerde verhuur: herkalibreren van korte termijn verhuur
De wet Le Meur van 19 november 2024 heeft de situatie voor gemeubileerde toeristische verhuur ingrijpend veranderd. Burgemeesters kunnen nu de maximale verhuurperiode van een hoofdverblijf tot 90 dagen verkorten. Een algemene registratie via een nationale teledienst is voorzien, en nieuwe woningen die onderhevig zijn aan wijziging van gebruik moeten voldoen aan DPE-eisen.
Op fiscaal gebied is het economische model van niet-geclassificeerde toeristische verhuur aanzienlijk minder gunstig geworden. Het toepasselijke micro-BIC-regime voorziet nu in een aftrek van 30% met een omzetplafond van 15.000 euro. Voor een investeerder die een niet-geclassificeerde gemeubileerde woning onder het oude regime exploiteerde, kan het verlies van marge de levensvatbaarheid van het project in gevaar brengen.
We raden aan om elke korte termijn verhuuroperatie opnieuw te bekijken aan de hand van drie criteria:
- De classificatie van de gemeubileerde woning (geclassificeerd of niet-geclassificeerd), die direct de toepasselijke fiscale regeling en het niveau van de aftrek bepaalt
- De lokale regelgeving, aangezien elke gemeente haar eigen beperkingen voor duur en registratie kan vaststellen
- De netto vergelijking met een gemeubileerde lange termijn verhuur of een kale verhuur, rekening houdend met leegstand en beheerkosten
De afweging tussen korte en lange termijn is niet langer alleen een berekening van bruto rendement. Het lokale reguleringsrisico weegt even zwaar als het huurverschil.
Prijscorrectie en rente: onderhandelingsvenster in 2024
De vastgoedprijzen hebben in 2024 een dalende trend vertoond in veel regio’s, met duidelijke territoriale verschillen. De grote metropolen en Île-de-France hebben niet dezelfde koers gevolgd als middelgrote steden of landelijke gebieden.
Wat betreft krediet heeft de gematigde daling van de rente na de periode van snelle stijging de leencapaciteit van kopers gedeeltelijk hersteld. Maar de kredietwaardigheid blijft beperkt door de criteria van de HCSF (maximale schuldratio, beperkte looptijd van de lening).
Deze situatie creëert een interessant onderhandelingsvenster voor kopers die geïnteresseerd zijn in woningen die renovatie vereisen. Verkopers van thermische doorstromers, geconfronteerd met de regelgeving, accepteren gemakkelijker kortingen. We zien dat de beste operaties een onderhandelde aankoopprijs naar beneden combineren met een gedetailleerd energie-renovatieplan vóór de ondertekening van de compromis.
Oud met renovatie versus nieuw: een berekening bijwerken
Investeren in gerenoveerd oud vastgoed biedt vandaag de dag een rendement/riskoverhouding die verschilt van die van nieuw vastgoed. Het Pinel-systeem is herzien op basis van strengere milieunormen, waardoor het bereik van in aanmerking komende programma’s is verkleind. De subsidies voor renovatie (MaPrimeRénov’, Coup de pouce chauffage) evolueren regelmatig in hun toelatingscriteria, wat een actieve monitoring vereist.
Een goed gerenoveerd oud goed kan een energieprestatie bereiken die vergelijkbaar is met nieuw vastgoed voor een lagere totale kostprijs, op voorwaarde dat het renovatiebudget vanaf de aankoop goed wordt beheerd. De PTZ, die is herzien voor bepaalde gebieden, blijft een hefboom voor starters, maar dekt niet meer het hele grondgebied.
Vastgoedbeleggingsstrategie in 2024: de belangrijke afwegingen
De overlapping van regelgevende, fiscale en marktbeperkingen vereist een striktere aanpak dan voorheen. De aandachtspunten zijn toegenomen:
- Controleer het DPE en modelleer de kosten van de naleving vóór elke aankoopaanbieding, ook voor een woning die bestemd is voor hoofdverblijf
- Anticipeer op de impact van de wet Le Meur op seizoensverhuurprojecten door het geldende lokale reglement te raadplegen
- Simuleer de netto rentabiliteit na belasting volgens het werkelijke of micro-regime, en niet op basis van het weergegeven bruto rendement
- Integreer de uitstapdatum (verkoop of overdracht) in de berekening, omdat de belasting op meerwaarden op vastgoed korte aanhoudingsperiodes bestraft
De vastgoedmarkt van 2024 was niet uniform ongunstig. Investeerders die in staat waren om ondergewaardeerde woningen vanwege energie te identificeren, in een sterke onderhandelingspositie te komen en hun financiering veilig te stellen tegen dalende tarieven, hebben echte kansen gevonden. De moeilijkheid ligt in de uitvoering: elk project vereist nu een grondigere technische analyse dan vijf jaar geleden.
