Un edificio per uffici di oltre 1.000 m² consuma ogni anno una quantità di energia che il suo proprietario deve ora dichiarare, monitorare e ridurre secondo un calendario preciso. Il decreto terziario, ufficialmente denominato dispositivo Eco Energia Terziaria, fissa questa traiettoria di riduzione energetica con scadenze nel 2030, 2040 e 2050. Nel 2026, le aziende interessate affrontano una tappa concreta: la dichiarazione dei consumi 2025 sulla piattaforma OPERAT, gestita dall’ADEME.
Tracciabilità dei dati energetici: la vera sfida del decreto terziario nel 2026
La maggior parte degli articoli sull’argomento dettaglia le soglie e le scadenze. Il problema che le aziende affrontano quotidianamente è diverso: l’affidabilità dei dati dichiarati in OPERAT.
Dichiarare un consumo annuale sembra semplice. In pratica, un edificio terziario può avere più occupanti, più contatori e superfici che cambiano uso nel corso dell’anno. È necessario confrontare i consumi dichiarati con le fatture reali, verificare le superfici utilizzate e documentare i periodi di occupazione.
Occupate un piano di uffici condiviso con altre due aziende? La ripartizione dei consumi tra occupanti e proprietario diventa un tema di governance, non solo di conteggio. Come precisano le informazioni legali su Décideur, la responsabilità è condivisa tra proprietario e locatario secondo i termini del contratto.
Questa tracciabilità è tanto più delicata quanto gli errori di dichiarazione possono falsare l’intera traiettoria di riduzione. Un anno di riferimento mal informato o una superficie imprecisa compromettono il confronto anno su anno.
Obiettivi di riduzione energetica: metodo relativo o valore assoluto
Il decreto terziario propone due modi per raggiungere gli obiettivi fissati. Comprendere la differenza tra i due evita di scegliere una traiettoria inadeguata per il proprio edificio.
Metodo relativo: partire dal proprio consumo
L’azienda sceglie un anno di riferimento (successivo al 2010) e si impegna a ridurre il proprio consumo di energia finale rispetto a questo punto di partenza. I livelli sono i seguenti:
- Riduzione del 40% entro il 2030 rispetto all’anno di riferimento scelto
- Riduzione del 50% entro il 2040
- Riduzione del 60% entro il 2050
Questo metodo è adatto agli edifici la cui consumazione iniziale è elevata. Maggiore è il punto di partenza, più accessibile sembra la margine di progresso.
Valore assoluto: una soglia fissata per categoria di attività
L’altra opzione consiste nel raggiungere un livello di consumo definito in valore assoluto, espresso in kWh per metro quadrato e all’anno, a seconda del tipo di attività terziaria esercitata nell’edificio. Un commercio non ha la stessa soglia di un ufficio o di un’istituzione educativa.
Ogni azienda può scegliere il metodo più favorevole tra i due. La piattaforma OPERAT esegue il calcolo e indica la traiettoria da seguire.
Dichiarazione OPERAT 2026: calendario e ambito degli edifici interessati
Nel 2026, i soggetti obbligati devono dichiarare i consumi dell’anno 2025 su OPERAT entro il 30 settembre. Questo termine lascia diversi mesi per raccogliere le fatture e verificare i dati, ma le aziende multi-sito spesso sottovalutano il tempo necessario.
Sono interessati tutti gli edifici, parti di edifici o complessi di edifici che ospitano almeno 1.000 m² cumulati di attività terziarie. La soglia si applica in modo cumulativo: tre piani di 350 m² nello stesso edificio attivano l’obbligo.
Alcune categorie sfuggono al dispositivo: le costruzioni provvisorie, i luoghi di culto e alcuni edifici appartenenti alla difesa nazionale. Per tutti gli altri, la dichiarazione annuale è obbligatoria e sono previste sanzioni amministrative in caso di inadempimento.
Cambiamento del fattore di conversione elettrica nel 2027: anticipare l’impatto
Un parametro tecnico merita attenzione fin da ora. Il fattore di conversione dell’elettricità passerà da 1,9 a 1,7 dal 1° gennaio 2027 nei DPE e negli audit energetici, secondo un comunicato del ministero della Transizione ecologica datato 31 agosto 2026.
Questo cambiamento non modifica direttamente le obbligazioni del decreto terziario. Influisce invece sui diagnosi di prestazione energetica e sugli audit che spesso servono da base ai piani d’azione delle aziende.
Concretamente, un edificio riscaldato con elettricità vedrà il proprio DPE ricalcolato con un coefficiente più favorevole. I DPE e gli audit realizzati prima del 31 dicembre 2026 rimarranno validi e potranno essere aggiornati gratuitamente nel 2027 tramite l’Osservatorio DPE-Audit dell’ADEME.
Perché questo è importante per il decreto terziario? Le aziende che preparano la loro traiettoria di riduzione basandosi su un audit realizzato nel 2026 dovranno verificare se le conclusioni cambiano con il nuovo coefficiente. Un audit realizzato alla fine del 2026 potrebbe sovrastimare il consumo di energia primaria di un edificio elettrico.
Leve concrete di riduzione per gli edifici terziari
Raggiungere gli obiettivi del decreto terziario non si basa su un’unica leva. Le azioni si suddividono in tre categorie:
- I lavori sull’edificio (isolamento, sostituzione degli infissi, tenuta), che riducono i bisogni di riscaldamento e climatizzazione
- La sostituzione o l’ottimizzazione delle attrezzature tecniche (illuminazione LED, regolazione del riscaldamento, gestione tecnica dell’edificio)
- L’adattamento degli usi da parte degli occupanti (indicazioni di temperatura, spegnimento delle attrezzature fuori occupazione, sensibilizzazione dei team)
Le prime due categorie richiedono investimenti. La terza produce risultati senza budget, ma richiede un monitoraggio regolare. Combinare le tre approcci è l’unico modo realistico per raggiungere il 40% di riduzione entro il 2030.
Il decreto prevede anche possibilità di modulazione degli obiettivi in alcune situazioni: vincoli tecnici o architettonici dell’edificio, sproporzione tra il costo dei lavori e i benefici attesi, o cambiamento di attività. Queste modulazioni devono essere documentate e giustificate in OPERAT.
Il decreto terziario non è un esercizio dichiarativo occasionale. È un dispositivo di gestione energetica su più decenni, dove la qualità dei dati e la coerenza delle azioni contano tanto quanto il rispetto delle scadenze.
